תלונות כנגד קבלנים בדבר ליקויי בנייה הסתיימו בנקיטת אמצעי משמעת, קנס ונזיפה לקבלנים

תלונות בדבר ליקויי בנייה הסתיימו בנקיטת אמצעי משמעת, קניסת ונזיפת החברות הקבלניות ועדת הערר לפי חוק רישום קבלנים קבעה: קבלן שמבצע עבודה לקויה – מפר בכך גם נורמה משמעתית/ מאת עו"ד רוני סיגל

 (פורסם בעיתון גלובס – במדור נדל"ן)

לרשם הקבלנים סמכות לדון בתלונות על קבלנים רשומים בפנקס הקבלנים, ולנקוט נגדם באמצעי משמעת – ובכללם התראה, נזיפה, קנס והתליית רישיון הקבלן, בפועל או על תנאי. קבלנים מחויבים לנהוג בהתאם למהימנות הנדרשת והמצופה מהם. בין היתר, נדרש קבלן שלא לעבור עבירות שיש בהן כדי לערער מהימנות, לא להפר חוזים לביצוע עבודה, לא להפר חוזי מכר, לא לחזור מהצעה במכרז לאחר זכייה בו, לבצע עבודות ברמה ובטיב התואמים את התחייבויותיו החוזיות ואת הדרישות המקצועיות של הענף שבו הוא רשום, ולא להסב או להעביר עבודות שקיבל על עצמו לבצע לקבלן משנה שאינו רשום בפנקס הקבלנים.

הרשם מוסמך לבדוק תלונות המוגשות כנגד קבלנים בגין ליקוי בנייה, מכוח סמכות הנתונה לו בחוק ובתקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (ערעור מהימנות והתנהגות בניגוד למקובל), תשמ"ט- 1988(להלן- התקנות).

לאחרונה נדונו בבית המשפט המחוזי בת"א, בפני ועדת הערר שמונתה בהתאם לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"), שני מקרים בהם הוגשו תלונות ע"י רוכשי דירות כנגד הקבלנים בטענה לפיה הופר הכלל המחייב קבלן לבצע עבודות "ברמה ובטיב התואמים את התחייבויותיו החוזיות ואת הדרישות המקצועיות של הענף שבו הוא רשום".

בעקבות בירור התלונות, הן בחינת הליקויים והן דרך הטיפול בליקוים ע"י הקבלנים, החליט הרשם לנקוט באמצעי משמעת כנגד שתי החברות הקבלניות. ראוי להדגיש: החלטות הרשם בשני המקרים הינן הליך משמעתי עצמאי, שאינו נסמך או תלוי בממצאים או מסקנות של פסק דין אזרחי.

במקרה הראשון שנדון – הוגשו לרשם תלונות על חברה קבלנית בגין פגמים בריצוף. מומחה שמינה הרשם לבחון את הליקויים קבע, כי האריחים אינם עומדים בדרישות התקן המחייב אריחים מסוג א', וכי מספר החורים (הפגמים) שנמצאו באריח זה או אחר גדול מהמותר עפ"י התקן. מנגד, החברה הקבלנית המציאה חוות דעת מטעמה, לפיה שימוש בדטרגנטים בלתי מתאימים לשטיפת רצפות, או שימוש לא נכון בהם, הם שהביאו להיווצרות הפגמים במרצפות.

הרשם לא קיבל את עמדת החברה הקבלנית, והחליט במקרה זה לנקוט באמצעי משמעת של נזיפה. במקרה השני שנדון, הוגשו תלונות נגד קבלן בגין ליקויי רטיבות. בבדיקה הנדסית שביצע מומחה מטעם הרשם נמצאו "רטיבות ועובש בקירות" והממצא סווג כ"חמור". עוד עלה בעקבות הבירור המשמעתי, כי רטיבות זו אינה רק מנת חלקו המרה של המתלונן, אלא שהרטיבות קיימת בעוד מספר בניינים בפרויקט.

במקרה זה החליט הרשם לקנוס את החברה הקבלנית בסכום של 20,000 שקל, ובנוסף השית עליו עונש של התליית רישיונו על תנאי לשנה, בתנאי שהקבלן לא יפר במשך תקופה של שלוש שנים את תקנה 2(6) לתקנות.

שתי החברות הקבלניות הגישו ערר על החלטות הרשם, אשר נדונו בפני ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בת"א. בעניין ליקויי הרטיבות טענה החברה הקבלנית, שלא היתה מצידה "התנהגות של דרך קבע" בהפרת ההתנהגות המקובלת והנדרשת על-פי החוק והתקנות. ועדת הערר דחתה את טענות החברה וקבעה, כי במצב דברים בו הבנייה נמשכה זמן רב, ובמרבית הבניינים בפרויקט נוצרו ליקויי רטיבות, הוכח כי מדובר ב"התנהגות דרך קבע".

בפסק הדין הנוסף, שעסק בפגמים בריצוף, טענה החברה הקבלנית שלוש טענות עיקריות. האחת – החברה אינה יצרנית המרצפות, אלא רוכשת במישרין של המרצפות מסוג א' מהיצרן. השנייה – אחריותה כחברה, לגבי איכות וטיב המוצרים בבנייה, מסתיימת עם מסירת הדירה לרוכשים. השלישית – הרוכשים השתמשו בחומרים שונים לשטיפת הרצפות, וחומרים אלו הם שגרמו לפגמים ברצפות.

בפסק הדין נקבע, כי אכן החברה איננה מייצרת פריטים רבים במסגרת הבנייה, כך בין היתר היא איננה מייצרת את צינורות האינסטלציה, או את פריטי הנגרות (דלתות, חלונות וכו'), או את הברזים או את אינסטלציית החשמל. יחד עם זאת, החברה הקבלנית היא שאחראית לגבי רוכשי הדירות שכל הפריטים האמורים הם מהסוג הטוב ביותר. רוכש דירה שמוצא ליקויים בפריטים הנ"ל לא אמור לפנות ליצרן, אלא רק לחברה הקבלנית שממנה הוא קנה את הדירה, וזו האחרונה תצטרך לדאוג לתיקון כל פגם ופגם בפריט זה או אחר.

כך הדבר גם לגבי אריחים פגומים. לרוכש הדירה אין כל עניין לדעת מי הוא יצרן האריחים. הרוכש מכיר את הקבלן שבנה את הדירה, וממנו הוא ידרוש, ובצדק, את התיקון הנדרש. זכותו של רוכש דירה לקבל את הדירה כשאין בה כל פגם שהוא, ושלא ייווצר בה כל פגם שהוא בעתיד הנראה לעין.

גם טענת החברה לפיה אחריותה מסתיימת עם מסירת הדירה לקונה נדחתה בהסתמך על הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 הקובעות, כי אחריות הקבלן משתרעת מעבר למועד שבו נמסרה הדירה לרוכש.

אשר לטענת החברה לפיה הרוכשים הם שגרמו לנזק הרצפות מאחר והשתמשו בדטרגנטים לא מתאימים לשטיפת הרצפות (החברה החתימה את הדיירים על מסמך האוסר על ביצוע פוליש לרצפות או שימוש בווקס או חומצות לניקיון או להברקה והתחייבות שניקוי הרצפות ייעשה רק במים בתוספת ריצפון או סטפס) – כל טענות החברה בעניין זה נדחו, מאחר ולא הוכח שמי מהרוכשים נהג שלא בהתאם למסמך הוראות השימוש.

עוד קובע פסק הדין, כי הטלת אחריות גורפת בנושא פגמים בריצוף על רוכשי הדירות או הסרת האחריות לפגמים מהחברה הקבלנית מבלי שיהיו ראיות התומכות בטענה, ולו גם שמץ ראיה, לגבי דרך היווצרות הפגמים באריחים – אין לה על מה שתסמוך, והיא אף נוגדת את חוק המכר (דירות), הקובע שאין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה.

פסקי הדין אימצו את עמדת רשם הקבלנים, אשר יוצג ע"י עו"ד אמיר לוי מפרקליטות אזרחית מחוז ת"א, דחו את העררים וחייבו את החברות הקבלניות בהוצאות המשפט. (ו.ע 1023/06, ו.ע 1029/05).